疫情影响,可以要求解除租赁合同或减免租金吗?
〖壹〗、受疫情影响，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金 ，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形 ，并承担相应举证责任 。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见 、不能避免 、不能克服 ”的客观情况，属于不可抗力事件 。
〖贰〗、以疫情为不可抗力要求解除租赁合同 ，法院会根据疫情影响是否导致合同目的无法实现来判定 ，若未达到该程度则不支持解除合同，但会鼓励双方协商变更合同条款或签订补充协议。
〖叁〗 、受疫情影响的租房合同 ，可根据具体情况选取解除 、变更或提前终止 ，需依据法律规定和合同约定处理，不同情形适用不同规则 。具体如下：以不可抗力主张解除合同 适用条件：根据《合同法》第94条 ，若疫情导致合同完全无法履行、合同目的无法实现（如旅游目的的短期租房因封控无法使用） ，可主张解除 。
〖肆〗 、店铺因疫情关闭两个月，租金有可能获得减免，但需根据房屋性质 、承租人情况以及协商或法律判定结果来确定。
〖伍〗、疫情发生后签订的房屋租赁合同 若双方在房屋租赁合同订立时对疫情防控情形已经明知或应知 ，合同订立后再以受疫情防控影响为由要求减免租金 、延长租期或解除合同的 ，不予支持 。因为在这种情况下，双方在签订合同时已经将疫情防控因素考虑在内 ，应当按照合同约定履行各自义务 。
租赁合同约定的200%违约金,合理吗?
〖壹〗 、租赁合同约定的200%违约金（以2个月租金计）可能不合理 ，若超过实际损失的30%，当事人可请求法院或仲裁机构适当减少。
〖贰〗、违约金合理性：若合同约定的违约金超过造成损失的百分之三十 ，一般可以认定为“过分高于造成的损失 ” ，租客有权请求法院适当减少 。与中介协商 表达合理诉求：租客可以提出以押金作为30%的违约金进行赔偿，并结算水费等合理费用 。
〖叁〗、房屋租赁中约定违约金为百分之二百是不合理的。以下是具体原因：法律规定：根据《民法典》第五百八十五条 ，双方可以约定违约金数额或损失赔偿计算方法 ，但若约定的违约金过高，法院有权根据请求适当减少。
疫情影响无法开业?诉前调解“隔空 ”化解房屋租赁纠纷
受疫情影响 ，全市校外培训机构线下培训活动暂停 ，王某因房屋租赁目的无法实现，对某公司提起诉讼，要求解除合同 ，并要求返还2020年2月1日至2020年3月31日的房屋租金及押金共计294769元 。调解过程：收到起诉材料后 ，海淀法院立案庭立案审核人胡美青与原告王某进行了电话沟通，判断双方有调解的可能 ，建议王某选取诉前调解 。
受疫情影响 ，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形 ，并承担相应举证责任。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见 、不能避免 、不能克服 ”的客观情况 ，属于不可抗力事件 。
北京朝阳法院（2020）京0105民初27932号案例中，法院判决确认租赁合同于2020年7月1日解除 ，出租方返还押金8万元 ，未支持退还7万元租金的诉请 。该判决综合考量了疫情影响、合同履行情况及双方利益平衡，符合法律对不可抗力 、合同解除及公平原则的规定。
月15日原告向法院提交诉状 ，称疫情不影响合同继续履行 ，被告解除合同系违约，要求支付10000元违约金 。判决结果：经调解，双方当天下午5点达成调解协议 ，解除合同 ，被告支付2750元违约金，不要求退还尚未到期的租金 ，因被告在外地 ，原告答应房屋封闭措施解除后再行腾退房屋 。
